Acheter un terrain ou une villa à Bali en tant qu’étranger : leasehold, freehold et pièges
6 min ·
Freehold, leasehold, Hak Pakai : ce qu’un étranger peut réellement détenir
La pleine propriété (Hak Milik) est réservée aux citoyens indonésiens. Un étranger achète en pratique soit un leasehold (un bail long, généralement de 25 à 30 ans, souvent avec option de prolongation, sur un terrain qui reste au propriétaire indonésien), soit un droit d’usage (Hak Pakai) accordé à un étranger disposant du bon titre de séjour, soit via une société indonésienne à capitaux étrangers (PT PMA) pour un usage commercial.
Les annonces sur BaliMarket précisent « leasehold » ou « freehold » et, pour les baux, le nombre d’années restantes : la même villa vaut des sommes très différentes à 10 ou 28 ans restants.
Le piège du prête-nom et les autres problèmes courants
Faire porter une pleine propriété par un « nominee » indonésien n’est pas une forme de propriété reconnue : les tribunaux ont annulé ces montages à répétition et l’étranger se retrouve sans rien. Méfiez-vous aussi des terrains non certifiés (girik, letter C), des terres de subak (irrigation), des zones vertes inconstructibles et des parcelles sans accès légal à la route.
Un prix très inférieur à la médiane de la zone cache généralement l’un de ces problèmes. Notre page des prix du marché donne le prix médian demandé pour les terrains et villas par zone, mesuré sur les annonces en ligne.
Due diligence : ce qu’un bon notaire vérifie
Ne signez et ne payez rien avant qu’un notaire indépendant (PPAT) ait vérifié le certificat au cadastre (BPN), le zonage (RTRW/RDTR), le permis de construire (PBG, ex-IMB), toute hypothèque ou litige, et l’identité du vrai propriétaire. Un bail doit être notarié et prévoir les conditions de prolongation, la sous-location, le droit de revendre les années restantes et ce qui se passe à l’échéance.
Prévoyez les frais de notaire, les taxes et, pour un bail, la taxe foncière annuelle. Prenez votre temps : les bons biens ne se vendent pas en un jour, et la pression pour verser vite un acompte est en soi un signal d’alerte.