Покупка земли или виллы на Бали иностранцем: leasehold, freehold и ловушки
6 min ·
Freehold, leasehold, Hak Pakai: что иностранец может держать на самом деле
Землю в полной собственности (Hak Milik) могут иметь только граждане Индонезии. Иностранец на практике покупает либо leasehold (долгосрочную аренду, обычно на 25–30 лет, часто с опцией продления, на земле, остающейся у индонезийского владельца), либо право пользования (Hak Pakai) для иностранца с подходящим видом на жительство, либо через компанию с иностранным капиталом (PT PMA) для коммерческого использования.
Объявления на BaliMarket указывают «leasehold» или «freehold» и для аренды — оставшиеся годы: одна и та же вилла стоит совсем по-разному при 10 или 28 оставшихся годах.
Ловушка номинала и другие частые проблемы
Оформление полной собственности на индонезийского «номинала» не является признанной формой владения: суды неоднократно аннулировали такие схемы, и иностранец оставался ни с чем. Так же осторожно относитесь к земле без сертификата (girik, letter C), к землям субак (ирригация), к зелёным зонам без права застройки и к участкам без законного подъезда.
Цена намного ниже медианы района обычно означает одну из этих проблем. На нашей странице рыночных цен — медианная запрашиваемая цена земли и вилл по районам, измеренная по живым объявлениям.
Проверка: что смотрит хороший нотариус
Ничего не подписывайте и не платите, пока независимый нотариус (PPAT) не проверит сертификат в земельном управлении (BPN), зонирование (RTRW/RDTR), разрешение на строительство (PBG, ранее IMB), ипотеку или споры и личность настоящего владельца. Договор аренды должен быть нотариально заверен и содержать условия продления, субаренды, право продать оставшиеся годы и что происходит по окончании срока.
Заложите нотариальные расходы, налоги и, для аренды, ежегодный налог на землю и строение. Не спешите: хорошие объекты не продаются за день, а давление быстро внести задаток — само по себе тревожный знак.